הפרמטרים המשפיעים ביותר על מחירי דירות ונכסי יוקרה

אין מי שלא מכיר או לא חווה בעצמו את התנודות הקיצוניות המתרחשות מדי שנה בשוק הנדל"ן הישראלי. אזורים רבים הופכים להיות פופולריים יותר, מחירי הנכסים באותו אזור עולים, בעוד שאזורים אחרים שהיו פופולריים בעבר מאבדים מערכם וערך הדירות בהם יורד. בשנה אחת המחיר הממוצע לדירה בעלת מפרט מסוים (לדוגמא: דירת שלושה חדרים עם מרפסת) עומד על סכום מסוים, ובשנה שלאחר מכן, יכול המחיר לאותה דירה בדיוק לרדת או לעלות בעשרות אחוזים – תנודה משמעותית ובלתי צפויה לכל הדעות. אך מה גורם לאותן תנודות קיצוניות? ישנם מספר פרמטרים המשפיעים על מחירי הדירות וגורמים למחיר לנסוק או לצנוח.

מיקום הדירה

מיקום הדירה הוא אחד הפרמטרים הכי משמעותיים בקביעת ערך הדירה. באם רכשתם דירה באזור מתפתח, אזור בו קיימים כרגע או עתידים להבנות בתי ספר, גני ילדים, פארקים, מרכזי קניות, מרכזי בידור ותרבות, נתיבי תחבורה ציבורית נוחים וכדומה - הוא אזור אשר יכול כמעט להבטיח שערך הדירה ילך ויעלה וזאת בלי קשר למפרט הדירה. כמו כן, מיקום הדירה משנה ביחס לסביבה ולגודלה, כלומר - אם רכשתם דירת שני חדרים קטנה בשכונה בה רוב הסביבה הם משפחות גדולות, יתכן וערך הדירה ירד במעט או שיהיה לכם קשה למצוא לדירה קונים במידה ותבחרו למכור. פקטור נוסף הקשור למיקום, הוא כמובן הנוף הנשקף מחלון הדירה ודירות הממוקמות מול ים, פארק או נוף פתוח, תעלנה הרבה יותר.

טרנדים ואופנה בשוק הנדל"ן

כמו בכמעט כל אחד מהשווקים הקיימים, גם בשוק הנדל"ן יש טרנדים ואופנות מתחלפות. שלא כמו בשוק האופנה הרגיל, אין אדם אחד או קבוצה המעצבים את האופנה, ולעיתים לוקח שנים רבות עד שטרנד חדש תופס, אבל ברגע שהוא נתפס – קשה לנו לדמיין איך בעבר בנו דירות בלעדיו. בשנים האחרונות הטרנדים החולפים היו מגדלי הדירות הנוגעים בשמיים וככל שהדירה שלך הייתה בקומה גבוהה יותר, כך היה עולה גם מחירה. טרנדים נוספים היו בניית דירות המגיעות עם מחסן צמוד לדירה וחנייה פרטית, בניית מגורים עם תקרות גבוהות ועוד, כל אחד מהטרנדים הקיימים הנ"ל מעלה או מוריד את ערך הנכס.

משקיעים זרים

כאשר המשקיעים הזרים המשלמים על נכסי הנדל"ן בישראל בשקלים המתורגמים מדולר או יורו, כמובן שיכולת הרכישה שלהם טובה יותר, גם מניעי הרכישה של התושבים הזרים מתחלקים בין השקעה טובה לבין ציונות או רכישת נכס במדינת היהודים על כל צרה שלא תהיה.
כאשר המשקיעים הזרים מגיעים בהמוניהם מחירי הדירות מזנקים, כאשר המשקיעים הזרים ממעטים להגיע לישראל ולרכוש השוק מתמתן מעט.

שינוי האוכלוסייה

פרמטר נוסף שהפך להיות קריטי  לעניין מחירי הדירות הוא שינויי האוכלוסייה. בשני העשורים האחרונים אוכלוסיית מדינת ישראל כמעט והכפילה את עצמה מה שגרם לביקוש משמעותי ולעלייה במחירי הנדל"ן, כמו כן, אחוז האנשים שהם חלק מהאוכלוסייה העובדת גדל ולצערנו גם אחוז הגירושים עלה משמעותית, עובדה שכמעט והכפילה את מספר הדירות הנרכשות. בנוסף לכך, הריבית במשק ירדה, מה שהפך את  נטילת המשכנתא לאופציה ריאלית יותר בעבור קונים שלא חשבו על האפשרות לפני ירידת הריבית ולבסוף - לא מספיק דירות נבנות בישראל מדי שנה, קצב הבנייה ושחרור המגרשים לבנייה על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הולך ומאט, עובדה המאיצה בביקושים ובהתאם לכך גם לעליות במחירי הנדל"ן בישראל.

רמת העיצוב בדירה

רמת העיצוב בדירה מהווה עוד פרמטר המשפיע על מחירי נכסי היוקרה. עיצוב דירות יוקרה יכול להשפיע בעשרות אחוזים על מחירה של דירה. לא בכדי פונים יזמים רבים לאדריכלי יוקרה על מנת שיעצבו את הנכס כחלק מהליך השבחת הנכס לפני מכירה, במשרה להשיא את ערכו.