איך מעריכים שווי של נכסי נדל"ן

בין אם ברצונכם למכור ובין אם לרכוש נכס, הערכת שוויו עשויה רק לעזור לכם ומהיבטים רבים. אך איך עושים זאת? ואילו משתמים חשובים לצורך התהליך? לפניכם המדריך.

נכסי נדל"ן נחשבים לאחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר ולו רק בגלל ההכנסות שנכסים אלו מציעים למשקיעים. אין זה סוד שדמי שכירות מהווים הכנסה פסיבית נאה, כאשר יודעים מה עושים. אולם רגע לפני שאתם ממהרים לרכוש את הנכס הראשון בו נתקלים, כדאי שתדעו כיצד להעריך האם הוא שווה את ההשקעה שלכם. הערכת שווי של נכס נדל"ן זו מיומנות חשובה ולא רק למשקיעים, אלא גם למוכרים.

לא בטוחים? ערכו השוואה

אחת הדרכים הפופולריות להערכת שווי של נכסי נדל"ן כוללת ביצוע חקר שוק מעמיק והשוואה לנסכים דומים באזור אשר נמכרו או נשכרו בתקופה האחרונה (או לאורך פרק זמן מוגדר). בעזרת ליקוט מידע רלוונטי אפשר ללמוד על מגמות פוטנציאליות בשוק ולהבין מהו ערכו של הנכס ומהו פוטנציאל הרווח הגלום בו. גישה זו להערכת שווי נכסי נדל"ן מאפשרת לקבוע מחיר יחסי עבור מטר רבוע, ועל כן מדובר במדד נוח וקל להבנה. יש לזכור ששיטה זו היא סוג של בסיס אך היא אינה כלי הערכה מושלם עבור קביעת שווי של כל נכס נדל"ן, שכן לכל נכס ישנו ייחוד אשר לא תמיד ניתן לכימות ומדידה.

שימוש באנשי מקצוע מומחים לביצוע הערכה

כאשר רוצים להיות בטוחים בשוויו של הנכס ולדעת כי לא בוצעה הערכת שווא, חשוב להזמין את אנשי המקצוע המבינים בדבר. אנשי מקצוע מקטינים את הסיכון הקיים בהונאות, וכן הם יכולים לספק הערכת שווי מדויקת תוך היכרות שלהם עם התחום. בין אם מדובר בסוכן נדל"ן ובין אם בכל איש מקצוע דומה, הידע המקצועי הנו חשוב ויכול לסייע לכם לראות תמונת מצב מדויקת. ובמקרה שהערכה נראית לכם נמוכה מכפי שחשבתם, תמיד תוכלו לשכור את שירותיה של מעצבת פנים מקצועית שתסייע לכם לבצע מתיחת פנים והום סטיילינג לבית על מנת להעלות את הערך שלו בהרבה.

מיקום וגודל: שני משתנים חשובים

פרמטרים נוספים אשר צפויים להשפיע על ערכם של נכסים הם מיקומם וגודלם. מיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר דרך לקביעת ערכו של הנכס מכיוון שרוב הקונים יהיו מוכנים לשלם יותר בשביל לגור במיקום אשר מתאים לאופיים, לאיכות חייהם, לסטאטוס שלהם, למידת הנגישות הנחוצה, ולמצב הסוציו-אקונומי. ככל שהנכס מרכזי יותר, הרכב האוכלוסייה מיטבי, רמת הנגישות גבוהה, יש תשתיות טובות, שירותים קהילתיים ומבני ציבור בסביבה, כך המיקום יהיה יותר אטרקטיבי. כמו כן גם שטחה של הדירה, לרבות שיטחה השמיש, מהווה פרמטר חשוב לקביעת ערכה. ככל שהשטח גדול יותר, כך יעלה מחירו של הנכס בהתאם.

מצבה של הדירה

מטבע הדברים, דירה ישנה אשר נראית מוזנחת ולא מטופלת תעלה פחות מדירה חדשה ישר מהשקית. גם דירה משופצת תהיה בעלת ערך רב יותר בהשוואה לדירה שלא עברה שיפוץ. לכן לא פעם משתלם לשכור עצבת פנים לפני שרוצים להעמיד נכס למכירה. מלבד הנכס עצמו, במידה ומדובר בדירה, גם מצבו של הבניין משמעותי. מעלית, חניה, מרפסת כל אלו הם משתנים שמקפיצים את המחיר. הם אינם מותרות, במקרים רבים הם מאוד הכרחיים ורבים הקונים אשר לא יוותרו עליהם.

קרבה לעורקי תחבורה ראשיים

אם חשבתם שלגור ליד כביש ראשי זו מכה של ידעתם כמותה, אתם צודקים. למרות שבעולם הנדל"ן קרבה לעורק תחבורה ראשי הנה מאוד אטרקטיבית ויכולה להעלות את ערכו של הנכס, מגורים על הכביש הראשי יכולים רק להוריד. בשכונות יוקרתיות בלב העיר, ככל שהנכס יהיה רחוק יותר מהכביש כך ערכו יגדל, למעשה מחירה של דירה על הכביש יהיה נמוך בעד כ- 15% מכל דירה דומה ברחובות הפנימיים. עם זאת חשוב לציין שישנם חריגים ויוצאי דופן. כך למשל אם דירה ממוקמת על כביש ראשי אך מהחלון ישנו נוף לים, כמובן שהמצב יהיה שונה וערכה של הדירה ירקיע לשחקים.

ישנם משתנים רבים ומשמעותיים המשפיעים על הערכת שוויו של נכס, כמו למשל פוטנציאל שדרוג, תכניות פיתוח עתידיות של האזור, תכנית פינוי בינוי על הנכס ועוד. בכל מקרה מומלץ לפנות לאנשי מקצוע שיספקו הערכה אמינה ומקצועית.