מצב שוק נדלן היוקרה בארץ

בעשור האחרון ועד לפני כמה שנים בודדות מצב שוק נדלן היוקרה בארץ היה בשמיים – יהודים מרחבי העולם נלחמו על הזכות לרכוש דירה בישראל, ועל כן הם רכשו אלפי דירות והזניקו את המחירים במקביל. אשדוד, תל אביב, נתניה וירושלים אלו הן רק חלק מהערים בהן "נחטפו" דירות למגורים והשקעה בעשור האחרון, שכן המחירים הו ממש נוחים .כתוצאה מכך מתווכים, קבלנים ויזמים ערכו ירידים מושקעים אליהם הגיעו אלפי אנשים במטרה לרכוש דירות בישראל. אולם בשנת 2015 חלה נקודת מפנה ורמת הביקוש ירדה עד לכדי היעלמות כמעט מוחלטת.

דעיכה בשוק דירות היוקרה בשנים האחרונות

אם בעבר כנס מכירות נדל"ן בחו"ל היה מסתיים עם מינימום 60 רוכשים פוטנציאליים, בשנת 2017 כמעט שאף אחד לא מתעניין ברכישת דירה למגורים או השקעה בישראל. יותר מכך, כיום אף ישנם אנשים שמבקשים לממש את נכסיהם בארץ ולהוציא אותם אל השוק בחזרה כדי להעמיד אותם למכירה. אלו שעדיין מבקשים לרכוש דירות יוקרה רוצים לעשות זאת במחירים סבירים, מחירים אשר כרגע אינם בנמצא. תושבי החוץ היו פלח השוק הדומיננטי ביותר בתחום דירות היוקרה בארץ והיה להם חלק נכבד בעסקאות רבות. אולם בשנים האחרונות הם רק הולכים ומתמעטים ואף ניתן לומר כי הם נעלמו כליל מהמפה.

מה הסיבה לירידה החדה?

ככה זה נראה במספרים: אם ברבעון השני של שנת 2015 מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ חצה את רף ה – 1,200, ברבעון השני של שנת 2017 מספר הדירות שנרכשו הגיע לשפל שלא נראה כמותו, מדובר בירידה של כ – 70%. על פי מומחים ירידה חדה שכזו חייבת להתרחש מסיבה ואכן יש לכך כמה סיבות. אחת העיקריות שבהן היא ההיחלשות של הליש"ט, היורו והדולר במהלך השנתיים האחרונות. לצדה ישנן גם סיבות נוספות כמו הכבדת המיסוי על תושבי חוץ, עליית מחירים מסיבית של מחירי הדירות בישראל (אשר נחשבות ליקרות גם עבור תושבי חוץ) וכן שורה של הנחיות של המפקחת על הבנקים הנוגעות לפתיחת חשבונות של רוכשים זרים, שהסברה היא שגם הן הבריחו את הרוכשים.

ההוראות החדשות של המפקחת על הבנקים

אחת הסיבות אשר גרמו לדעיכה בשוק דירות היוקרה היא העובדה שישנה רשימה חדשה של הנחיות אשר הופכות את התהליך של פתיחת חשבון בנק בישראל להרבה יותר מורכב. כיום תהליך זה כולל חשיפה נרחבת של עסקיו של המשקיע, שיקולי המס שלו ומבנה הבעלות של חברותיו. למרות שלא הייתה כוונה להשפיע בכך על שוק הנדל"ן אלא רק למנוע מקרים של הלבנת הון, בפועל הנחיות אלו הפכו את שוק הנדל"ן בישראל להרבה פחות אטרקטיבי מבחינת המשקיעים הזרים. כמו כן בעקבות הבירוקרטיה הרבה והרגולציה בשוק, רוכשים זרים גם מתקשים לרכוש דירות באמצעות נאמן, מה שמסרבל ומקשה על התהליך.

התחזקותו של השקל – גורם משפיע לא פחות

אם כן בעבר לא היה כלל פיקוח של הבנקים על הפקדות כספים דבר אשר השפיע על שוק דירות היוקרה. אך למרות שיהודי חו"ל תופסים את המערכת הבנקאית כקיצונית התקנות החדשות הן אינן הסיבה היחידה לדעיכה. גם התחזקותו של השקל לעומת מטבעות אחרים הנה סיבה לא פחות משמעותית המהווה גורם לכך שהמשקיעים הזרים נעלמו מהשוק. הליש"ט צנח לאחר הברקזיט והגיע לשפל חדש, ערכו של מטבע היורו נחלש וכבר נעשה פחות משתלם לרכוש דירות בישראל.

גובה המס

גורם נוסף אשר השפיע על היחלשות שוק דירות היוקרה בישראל הוא המיסים. בישראל כיום כל תושב חוץ מוגדר באופן אוטומטי כרוכש למטרת השקעה, זאת גם במידה ואין בבעלותו דירה נוספת בחו"ל. כתוצאה מכך מס הרכישה המוטל עליו הנו גבוה יותר ב-8% לכל הפחות מכל אדם הרוכש דירה לראשונה. כתוצאה מהתיוג האוטומטי גם גובה ההון העצמי שעל תושב חוץ להעמיד לבנק עומד על 50% לעומת רוכשי דירה ראשונה אשר להם יש זכאות של 75% משכנתא.

לסיכום: מעט נתונים

רק על מנת לסבר את האוזן: אם בשנת 2015 דירה במחיר 1.5 מיליון ₪ עלתה 300 אלף יורו או 250 אלף ליש"ט, בישראל של 2017 אותה דירה כבר עולה 390 אלף יורו או 330 אלף ליש"ט. כאמור מדובר בעלייה של 30%. למעשה לתושבי חוץ אין מוטיבציה לרכוש דירות בישראל ולשם השוואה: מחירי הדירות של דירת יוקרה בתל אביב עולים על מחיריהן של דירות דומות ברבעים היוקרתיים ביותר של פריז, תתארו לכם.